La mise en œuvre d’un projet immobilier fait intervenir de nombreux acteurs dont le promoteur immobilier, qui est porteur de nombreuses missions (administration, technique, juridique…). A ce titre, il peut être confronté à des contentieux de toutes sortes, y compris ceux concernant les désordres de construction.
La responsabilité civile décennale du promoteur
Le promoteur doit donc se prémunir des désordres survenant pendant la durée des travaux (dégradations volontaires, vandalisme, vols…) mais aussi ceux qui se manifestent après l’achèvement de l’ouvrage. Comme tous les participants à l’œuvre de construction (architecte, entreprises du bâtiment, artisans,…), le promoteur est soumis à l’obligation de souscrire une assurance décennale conformément à la loi Spinetta qui implique tout constructeur. Celle-ci précise la notion de constructeur au sein de l’article 1792-1 du Code Civil :
Est réputé constructeur de l’ouvrage :
1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage ;
2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ;
3° Toute personne qui, bien qu’agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d’un locateur d’ouvrage.
L’assurance dommage-ouvrage
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La garantie décennale est couverte par l’assurance dommage ouvrages. Elle doit être souscrite obligatoirement par le promoteur avant le lancement du chantier, prend effet 1 an après la réception des travaux (c’est-à-dire à la fin de période de parfait achèvement, article 1792-6 du Code civil) et expire avec la fin de garantie décennale. Elle garantit le remboursement et la réparation des sinistres avant même une recherche en responsabilité. On parle d’assurance de préfinancement.
Le défaut d’assurance est sévèrement sanctionné. Tout contrevenant s’expose à des sanctions pénales :
- Un emprisonnement pouvant aller de 10 jours à 6 mois
- Et/ou une amende de 300 à 75000 euros.
Que couvre-t-elle ?
Elle couvre tout ce qui peut affecter la solidité du bâtiment ou le rendre inhabitable, comme par exemple des problèmes d’étanchéité de toiture mais aussi ce qui porte atteinte aux éléments d’équipement dits indissociables.
